中山站套房  大同買屋 / 大同買房 - 中山大同房屋寧夏圓環邊間采光屋

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1298 萬
參考單價：92.99 萬/坪
地址：台北市大同區寧夏路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：大福將
格局：開放空間
總坪數：13.959 坪 (不含車位面積)
主建物面積：6.733 坪
附屬建物面積：2.846 坪
共同使用：4.38 坪
土地面積：1.053 坪
樓別/樓高： 7樓 / 14樓
屋齡：29 年
法定用途：商業用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
電梯：有

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：977 元/月
朝向方位：坐東朝西
鄰近學校：蓬萊國小建成國中
鄰近公園：建成公園
生活機能：寧夏夜市
附近交通：中山捷運臺北車站
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

物業 SWOT 分析

面向	內容
優勢	1. 交通與生活機能極佳：位於寧夏路核心區，鄰近中山捷運站及台北車站，並緊鄰寧夏夜市，生活便利性極高。 2. 採光條件優異：屬於邊間設計（邊間采光屋），通常比一般單向戶擁有更好的通風與日照。 3. 有電梯且樓層適中：14 樓大樓中的 7 樓，避開低樓層的潮濕與高樓層的等待時間，適合長期居住。 4. 持有成本低：管理費每月僅 977 元，在台北市區屬低廉水準。
劣勢	1. 單價偏高：參考單價約 92.99 萬/坪，對於屋齡 29 年的舊宅而言，價格競爭力稍弱。 2. 空間格局限制：總坪數僅 13.959 坪且為 1 房 1 衛，無法滿足家庭擴增需求（如生育後）。 3. 使用分區疑慮：資料顯示用途為「商業用」，可能導致地價稅、房屋稅高於一般住宅，且貸款成數與年限需向銀行確認。 4. 環境干擾：鄰近夜市熱鬧時段可能有噪音或人流擁擠的情況。
機會	1. 租賃投資價值：地點位於精華區，靠近捷運與學校（蓬萊國小、建成國中），學生與上班族租房需求穩定。 2. 都更潛力：台北市老屋區域常有都市更新計畫，若未來有都更機會，資產價值可能大幅提升。 3. 裝修升值空間：高單價舊宅透過現代化裝潢改造，可能吸引對居住品味要求高的買家或租戶。
威脅	1. 老屋折舊風險：29 年房齡接近銀行放款限制臨界點，轉手時後續購屋者貸款壓力可能增大。 2. 市場波動敏感度高：高單價的小坪數物件在房市下行期較難脫手，流動性可能不如中大坪數社區。 3. 法規調整風險：若政府對商業用住宅或夜市周邊的居住環境有新的法規規範（如噪音管制），可能影響使用權益。

物件評論

這件位於大同區寧夏路的物件，整體來說適合「預算充足且重視通勤便利性」的首購族或投資客，對於長期自住的家庭則需審慎評估。

購買建議：值得考慮，但需確認細節後再決定。

主要理由如下：

地段價值突出：鄰近捷運站與台北車站，加上寧夏夜市與公園環伺，無論自住通勤或出租收租，其地理優勢都是難以取代的核心資產。
價格與屋況權衡：雖然單位坪價較高且屋齡已達 30 年以內，但邊間採光與電梯設施能彌補部分老宅劣勢；惟您需特別注意「商業用」分區對稅賦與貸款的影響。
空間功能限制：一房格局非常明確是為單身或夫妻二人設計，若您未來有生育計畫，此物件可能不具長期持有價值，僅宜作為階段性落腳或投資。

建議您在決定前，務必查閱產權登記詳細資料以確認稅金類別，並考量自身對夜市噪音的接受度。若能接受上述條件，這確實是一處生活機能便利的理想小天地。

問與答

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中山大同房屋

田金芳(仲介，收取服務費)

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